Hiện nay, thị trường mua bán đất nông nghiệp diễn ra sôi động kéo theo những rủi ro cho người mua khi thửa đất đó chưa được phân tách. Điển hình của các giao dịch này sẽ thông qua một dạng hợp đồng có tên là hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch. Bài viết sau đây nhằm cung cấp một số thông tin về vấn đề này.
1/Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch là gì?
1.1/Khái niệm hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch
Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch thuộc dạng hợp đồng nguyên tắc, đó là loại hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận mang tính định hướng về việc mua bán, cung ứng hàng hóa, dịch vụ.
1.2/Bản chất hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch
Nội dung hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch ghi nhận các quy định của các bên về những vấn đề chung. Cụ thể, các thỏa thuận việc mua bán đất đai trong hợp đồng này nhằm làm cơ sở để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay bổ sung thêm các phụ lục.
2/Rủi ro khi mua đất nông nghiệp chưa được tách thửa
2.1/Rủi ro
- Khi có nhu cầu mua đất, người dân sẽ được một số công ty địa ốc, công ty bất động sản,… giới thiệu về những dự án đất đai. Người mua sẽ được tư vấn ký kết hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận giao dịch; trong đó, công ty địa ốc, công ty bất động sản,… sẽ tham gia với vai trò là bên bão lãnh thực hiện hợp đồng và bên chuyển nhượng quyền sử đất có thể là một cá nhân nào đó thuộc công ty đại diện ký kết.
- Thực tế không khó để bắt gặp một hiện trạng rằng dù bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được đứng tên hợp pháp trên giấy chứng nhận (các công ty có thể có thỏa thuận riêng với chủ thửa đất trước khi rao bán) hoặc các miếng đất nông nghiệp chưa được tách thửa nhưng vẫn được phân lô, bán nền một cách tự do.
- Như vậy, bản chất toàn bộ giao dịch sẽ do các công ty này đứng sau chỉ đạo. Tuy nhiên, bởi việc hứa hẹn những khoản lợi nhuận lớn kèm theo sự cam kết chắc chắn đã khiến không ít người mua “nhẹ dạ cả tin” đồng ý ký kết hợp đồng dù biết rõ vai trò của các bên tham gia và tình trạng pháp lý của lô đất mình mua.
- Hiện nay, chính sách đất đai tại một số địa phương đã được thắt chặt nhằm hạn chế các giao dịch tương tự cách thức như trên. Do đó, người mua sẽ gánh chịu rủi ro về việc chủ đất sẽ không thể tách thửa để tiến hành sang tên trên giấy chứng nhận, đồng thời, việc đòi lại số tiền đã bỏ ra cũng nhọc nhằng và mất thời gian.
2.2/Một số lưu ý
- Điều kiện để mua bán đất
Trước khi xuống tiền mua đất, người mua cần kiểm tra tính pháp lý đối với các vấn đề sau:
- Doanh nghiệp phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản (khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP).
- Dự án bất động sản phải được cấp phép (Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014).
- Có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với các lô đất rao bán (Yêu cầu bên bán cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chứng minh điều này).
- Các giai đoạn để được cấp Giấy chứng nhận
- Đối với trường hợp đất nông nghiệp chưa tách thửa, thông thường, người mua sẽ được đề xuất thủ tục để nhận Giấy chứng nhận là thực hiện công chứng đồng sở hữu (đất nông nghiệp) và sau đó sẽ công chứng sổ riêng (đất thổ cư).
- Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm công chứng đồng sở hữu đất nông nghiệp, người mua cần yêu cầu chủ đất tiến hành đăng ký biến động đất đai theo quy định tại khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013.
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Điều kiện lên đất thổ cư được quy định tại khoản 1 Điều 168 và khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013.
- Tách thửa đất thổ cư: Theo Điều 188 Luật đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc tách thửa đất thổ cư cần tuân thủ các điều kiện sau:
-Có giấy chứng nhận
-Không có tranh chấp
– Không bị kê biên
-Trong thời hạn sử dụng đất
-Không bị thu hồi
-Thuộc trường hợp được tách thửa
-Tuân thủ pháp luật đất đai
-Đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa
=>Cuối cùng là ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm công chứng sở hữu riêng đất thổ cư và thực hiện việc chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất.
XEM THÊM:LƯU Ý KHI KÍ KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT
CÔNG TY LUẬT QUỐC TẾ NGUYỄN VÀ CỘNG SỰ
Email: Luatsu@nvcs.vn
Hotline: 0916.303.656
Liên hệ : Thạc sĩ – Luật sư – Trọng tài viên thương mại: NGUYỄN THÀNH TỰU tại đây.
