THỦ TỤC KHỞI KIỆN VỤ ÁN TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TOÀ ÁN

Tranh chấp bất động sản là những tranh chấp về quyền của các bên có tranh chấp đối với bất động sản (đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật) như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng hoặc quyền định đoạt đối với bất động sản. Ví dụ: tranh chấp về quyền sử dụng đất (Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, Tranh chấp ai là chủ sở hữu nhà,…)

Khi xảy ra tranh chấp đất đai, nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở.

Trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì mới có thể tiến hành khởi kiện tại Toà án nhân dân có thẩm quyền.

Do đó đối với tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện tại Toà án nhân dân có thẩm quyền. Trường hợp không hòa giải mà nộp đơn trực tiếp lên Tòa án thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện vì không đủ điều kiện khởi kiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

I. Các bước khởi kiện vụ án tranh chấp bất động sản tại Toà án nhân dân.

a. Xác định thẩm quyền của toà án đối với vụ án tranh chấp bất động sản (toà án nào nhận đơn khởi kiện của đương sự)

Toà án nhân dân cấp quận (huyện) nơi có bất động sản.

* Lưu ý: Nếu có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động sản).

Ví dụ: Ông Hùng ở huyện X, tỉnh Y đang tranh chấp mảnh đất ở huyện D, tỉnh E với ông Quang ở huyện Z, tỉnh Y. Khi ông Hùng muốn khởi kiện ông Quang để đòi lại mảnh đất đang tranh chấp sẽ phải nộp hồ sơ khởi kiện tại Toà án nhân dân huyện D, tỉnh E (nơi có đất đang tranh chấp).

Trong trường hợp ông Quang hiện đang ở nước ngoài thì ông Hùng sẽ nộp hồ sơ khởi kiện tại Toà án nhân dân tỉnh E.

Đính kèm link: Tham khảo: Địa chỉ toà án 24 quận huyện tại Tp HCM

THỦ TỤC KHỞI KIỆN VỤ ÁN TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TOÀ ÁN

b. Soạn đơn khởi kiện nộp cho toà án đối với vụ án tranh chấp bất động sản.

• Lưu ý khi soạn đơn khởi kiện vụ án tranh châp bất động sản:
• Đơn khởi kiện phải đảm bảo về mặt hình thức và nội dung theo quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, cụ thể:

Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính như ngày tháng năm làm đơn khởi kiện; Tên Toà án nhận đơn; Tên nơi cư trú làm việc của người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu là cá nhân) hoặc trụ sở của người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu là cơ quan, tổ chức); Quyền lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết,…

Kèm theo đơn khởi kiện sẽ có các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.

• Ngoài ra, nên chọn lọc những tình tiết, chứng cứ quan trọng để đưa vào đơn khởi kiện tránh cho đơn trình bày lan mang, khó hiểu.
• Trong trường hợp vụ án có giá ngạch (có yêu cầu liên quan đến một khoản tiền nhất định) thì cần ghi rõ, tính toán chính xác số tiền, khoản lãi (nếu có) để Toà án có cơ sở xác định án phí và thụ lý vụ án.

• Tham khảo: Mẫu đơn khởi kiện Toà án 24 Quận Huyện tại Tp HCM

c. Cách thức nộp đơn khởi kiện vụ án tranh chấp bất động sản. 

Việc nộp hồ sơ khởi kiện có thể thực hiện theo các cách gồm:

• Nộp trực tiếp hồ sơ tại toà án;
• Gửi hồ sơ đến Toà án theo đường dịch vụ bưu chính (qua đường Bưu điện);
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua cổng thông tin điện tử của Toà án (nếu có);
• Ủy quyền cho người khác.

d.Thời gian giải quyết vụ án tranh chấp bất động sản tại toà án.

• Thời gian thụ lý giải quyết: Trong vòng 08 (tám) ngày làm việc.

Trong vòng 08 (tám) ngày làm việc kể từ ngày Toà án nhận được hồ sơ, nếu hồ sơ đủ điều kiện, hợp lệ thì Toà án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí. (Kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền tạm ứng án phí trên, người nộp hồ sơ phải đến trụ sở Chi cục thi hành án dân sự để làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm theo quy định trong vòng 7 ngày và phải nộp lại biên lai đóng tiền tạm ứng án phí cho Tòa án).

• Thời gian chuẩn bị xét xử: 04 tháng kể từ ngày Tòa thụ lý. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.
• Thời gian đưa vụ án ra xét xử: Trong 01 tháng tính từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa mở phiên tòa sơ thẩm; nếu có lý do chính đáng thì thời hạn này có thể kéo dài đến 02 tháng.

e.Hồ sơ cần chuẩn bị cho vụ án tranh chấp bất động sản nộp tại Toà án.

–    Đơn khởi kiện;

–    CMND/CCCD; Sổ hộ khẩu (bản sao có chứng thực);

–    Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có chứng thực);

–    Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm;

–    Trường hợp tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì có một trong những loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu;

–    Giấy uỷ quyền/Hợp đồng uỷ quyền; CMND/CCCD của người đại diện uỷ quyền (trong trường hợp uỷ quyền cho người khác đại diện tham gia tố tụng);

–    Các giấy tờ/tài liệu chứng minh tranh chấp đã được giải quyết qua thủ tục tiền tố tụng: Biên bản hoà giải, …

II.Các lưu ý khi khi khởi kiện vụ án tranh chấp bất động sản tại toà án. 

• Không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.
• Về án phí: Tranh chấp bất động sản tại Toà án thuộc tranh chấp dân sự. Do đó:
• Án phí dân sự sơ thẩm đối với tranh chấp bất động sản không có giá ngạch: 300.000 đồng;
• Án phí dân sự sơ thẩm đối với tranh chấp bất động sản có giá ngạch (tranh chấp dân sự có giá ngạch) quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016.

• Tranh chấp bất động sản và các tranh chấp liên quan đến bất động sản là khác nhau.

Các tranh chấp liên quan đến bất động sản là các tranh chấp về các giao dịch có liên quan đến bất động sản, bao gồm: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc; Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng bất động sản; Tranh chấp có liên quan đến bất động sản là di sản thừa kế; Tranh chấp có liên quan đến bất động sản là lối đi chung; …

Thẩm quyền của Toà án đối với các “tranh chấp liên quan đến bất động sản” là Toà án nhân dân cấp quận (huyện) nơi bị đơn cư trú, làm việc (bị đơn là cá nhân) hoặc nơi bị đơn có trụ sở (bị đơn là cơ quan, tổ chức). Nếu có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

a.Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc:

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ví dụ: A (Bên đặt cọc) đặt cọc 100 triệu đồng cho B (Bên nhận đặt cọc) để mua đất của B. Trừ trường hợp giữa A và B có thoả thuận khác, không thì:

Nếu cả hai tuân thủ và thực hiện hợp đồng thì 100 triệu đồng này sẽ được bên B trả lại cho A hoặc cấn trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền của A cho B trong việc mua đất.

Nếu sau khi đặt cọc xong A đổi ý không tiếp tục mua đất của B nữa thì 100 triệu đồng này sẽ thuộc về B. Còn nếu B là người không muốn tiếp tục việc bán đất cho A thì B sẽ trả lại 100 triệu đồng cho A, đồng thời phải trả cho A 100 triệu đồng (khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc).

b.Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

c.Đối với tranh chấp bất động sản là di sản thừa kế:

Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm người có tài sản chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết).

d.Đối với tranh chấp bất động sản là lối đi chung:

Cần phân biệt cụ thể đây là “tranh chấp quyền về lối đi qua” hay “tranh chấp về lối đi do hành vi lấn, chiếm đất giữa những người sử dụng đất liền kề”?

Nếu là tranh chấp quyền về lối đi qua (ví dụ: Nhà của A bị vây bọc bởi nhà đất của B nên A không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, A có quyền yêu cầu B dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của B. Đồng thời A phải đền bù cho B, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác). Trong trường hợp này, đây chỉ là tranh chấp liên quan đến bất động sản nên nếu hai bên xảy ra tranh chấp một trong hai bên có thể nộp đơn khởi kiện ra Toà mà không cần bắt buộc phải hoà giải tại UBND trước khi khởi kiện tại Toà án.

Nếu là tranh chấp về lối đi do hành vi lấn, chiếm đất giữa những người sử dụng đất liền kề thì đây được xem là tranh chấp đất đai nên sẽ bắt buộc phải hoà giải tại UBND trước khi khởi kiện tại Toà án.

• Tham khảo: Luật sư tư vấn cho vụ án tranh chấp bất động sản tại Toà án.

 THÔNG TIN LIÊN HỆ:

Tên công ty: Công ty TNHH Luật Quốc tế Nguyễn và Cộng Sự – NVCS

Địa chỉ: Lầu 1, số 170 – 170Bis, phường Phạm Ngũ Lão, Bùi Thị Xuân, Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh

Hotline: 0916 303 656 (Liên hệ ngay cho luật sư để được tư vấn miễn phí)

Email: Luatsu@nvcs.vn

Click đây để xem thông tin : Thạc sĩ -Luật sư – Trọng Tài Viên Thương Mại : NGUYỄN THÀNH TỰU