+84 09.19.19.59.39

Họ tên: NGUYỄN THÀNH TỰU

Chức danh: Thạc sĩ - Luật sư - Trọng Tài Thương Mại - CEO

Điện thoại: +84 09.19.19.59.39

Email: tuulawyer@nvcs.vn

Lĩnh vực tư vấn: Đầu Tư Nước ngoài- Sở hữu Trí tuệ -M&A- Tranh chấp tại tòa.

Ngôn ngữ: Tiếng Việt - tiếng Anh

QUY ĐỊNH VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2024

THẾ NÀO LÀ THẢM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN?

Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm dựa trên các phương pháp về định giá và thông tin từ thị trường. Việc này nhằm xác định giá trị thực của nó dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, các tiện ích xung quanh, mức độ quy hoạch, thị trường và các yếu tố liên quan khác. Kết quả phân tích sẽ là cơ sở để các bên giao dịch và quyết định liên quan đến bất động sản.

Việc thực hiện thẩm định giá bất động sản sẽ thường thuộc về các chuyên gia thẩm định giá có kiến thức và chứng chỉ về lĩnh vực bất động sản. Quá trình này cũng đòi hỏi việc thu thập nhiều thông tin đến từ tài sản, nghiên cứu thị trường và sử dụng các phương pháp phân tích đặc biệt để có thể đưa ra được một con số thể hiện giá trị dự kiến của tài sản đó.

Ngày nay, bất động sản là loại tài sản có vai trò quan trọng cũng như có tác động trực tiếp tới sự ổn định của xã hội và sự phát triển của đất nước. Chính vì thế mà bất động sản luôn được nhà nước quản lý và quy định một cách chặt chẽ và có hiệu quả. Đây cũng là công việc có mục đích phục vụ cho các lợi ích của nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và lệ phí, điều chỉnh thu nhập của dân cư, người lao động thông qua chính sách tài chính. Bên cạnh đó, trên thực tế cũng có rất nhiều các hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý, pháp lý liên quan đến bất động sản, kéo theo đó là nhu cầu về thẩm định giá bất động sản ngày càng nhiều của người dân trong việc thực hiện các hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê bất động sản,…

Cơ sở pháp lý: Điều 4 Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10

tham-dinh-gia-bat-dong-san

MỤC ĐÍCH CỦA HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?

Có nhiều mục đích cho việc thẩm định giá bất động sản, ví dụ cho các mục đích như sau:

• Chuyển nhượng, mua bán để giúp đảm bảo tính giá trị và chính xác của bất động sản trong quá trình thương lượng giá và mua bán;
• Trong lĩnh vực vay vốn, tín dụng, tài chính và thế chấp, người vay và ngân hàng sẽ cần biết giá trị chính xác của bất động sản để xác định được khả năng vay vốn, lãi suất, thanh toán nợ,.. của người vay;
• Xác định tài chính doanh nghiệp, giá vốn đầu tư, lập báo cáo tài chính hàng năm về mua bán, sáp nhập hay thanh lý bất động sản, xử lý bất động sản khi cải cách doanh nghiệp nhà nước;
• Giúp xác định giá trị thực tế của tài sản cá nhân chứng minh kinh tế, tài chính để xin visa du lịch, du học hoặc định cư;
• Giúp cho doanh nghiệp, nhà đầu tư cần biết giá trị hiện tại và tiềm năng của bất động sản để huy động, góp vốn đầu tư.
• Đảm bảo bất động sản được bảo hiểm đúng giá trị để bảo vệ chủ sở hữu khỏi các rủi ro;
• Điều tra pháp lý, cung cấp chứng cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản, hỗ trợ tính thuế bất động sản cũng như các thủ tục về đền bù giải phóng mặt bằng, thừa kế, cho tặng, ly hôn, đấu thầu, phát mãi bất động sản,…

VỀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Với việc giá cả bất động sản biến động không ngừng và thị trường bất động sản luôn xoay chuyển dưới sự chi phối của quy luật tự nhiên, thì thẩm định giá bất động sản luôn có các nguyên tắc đóng vai trò quan trọng và thiết yếu trong việc xác định giá trị bất động sản, để đảm bảo tính chính xác, công bằng, đáng tin cậy của các bên tham gia thị trường. Các công ty thường sử dụng các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản cơ bản dưới đây để áp dụng một cách chuyên nghiệp như sau:

Nguyên tắc thay thế: Xác định giá trị bất động sản dựa trên giá trị thay thế hoặc chi phí tái tạo. Nếu như xây dựng lại tài sản thì giá trị sẽ tương đương với chi phí tái xây dựng. Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác định dựa trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, có sự so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản này gần vơi thời điểm xác định giá trị bất động sản.

Ví dụ: Có 2 bất động sản chia lô tại khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, một biệt thự 4 tầng, mặt tiền 5,5 m, mặt bằng 60m2, có garage, ôtô vào nhà, được rao bán với giá 3,5 tỷ đồng và một biệt thự 4 tầng, có garage, có sân cổng, mặt tiền 5m, mặt bằng 70m2 rao bán với giá 3,3 tỷ đồng. Xét về mặt hữu dụng là như nhau, vị trí tương đương nhau, bất động sản thứ hai rẻ hơn tương đối so với bất động sản thứ nhất. Vì vậy, người mua chắc chắn sẽ lựa chọn bất động sản thứ hai.

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Đánh giá giá trị bất động sản dựa trên việc sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản. Nếu tài sản có tiềm năng sử dụng để sở hữu hoặc kinh doanh tốt hơn thì giá trị sẽ cao hơn. Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong hoàn cảnh kinh tế - xã hội phù hợp và đúng với pháp luật.

Ví dụ: Sau khi TP.HCM công bố nâng độ cao xây dựng của một số khu vực tại quận 3, giá đất tại nhiều tuyến đường có chiều hướng tăng, nhất là các phố Lê Quý Đôn, Ngô Thời Nhiệm, Trần Quốc Thảo, Nguyễn Đình Chiểu.

Nguyên tắc thay đổi: Bất động sản có thể thay đổi giá trị dựa trên yếu tố như cơ sở hạ tầng mới, phát triển, quy hoạch khu vực hoặc thay đổi quy định pháp lý. Ngay cả các điều kiện tự nhiên của bất động sản cũng có thể thay đổi do các hiện tượng thời tiết như mưa, bão, lũ lụt,… Những điều này cũng có thể thay đổi do cách sử dụng của con người.

Ví dụ: Làm sờn màu hoặc làm tăng độ tơi tốt, màu mỡ của đất,…

Nguyên tắc cung cầu: Xem xét sự tương tác giữa cung và cầu trên thị trường giao dịch bất động sản để biết giá trị có thể tăng hoặc giảm đựa trên tình hình cụ thể.

Nguyên tắc lường trước/dự báo trước: Dựa trên dự đoán tương lai của bất động sản theo thời gian để thẩm định giá. Giá trị của bất động sản có thể được xác định qua việc dự đoán khả năng sinh lời trong tương lai và lợi ích có thể nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

Nguyên tắc phù hợp: Giá trị của bất động sản phản ánh mục đích sử dụng dự định, tiềm năng sử dụng tài sản trong tương lai và cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc đạt mức hữu dụng cao nhất.

Nguyên tắc cạnh tranh: Giá trị có thể bị ảnh hưởng bởi sự cạnh tranh với các tài sản tương tự khác trong khu vực. Mức độ và tính chất cạnh tranh cũng sẽ phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng khu vực khác nhau.

Ví dụ: Một số loại cạnh tranh bất động sản phổ biến là cạnh tranh về vị trí, về mức độ thị hiếu, về không gian địa lý,…

Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất: Giá trị dựa trên khả năng thu nhập hoặc nhận được lợi nhuận từ sử dụng đất. Nguyên tắc này chú trọng đến tính duy nhất về vị trí thuận lợi của một mảnh đất nhất định nhiều hơn so với các vị trí đất khác và khoản lợi nhuận thu được từ đất này.

nguyen-tac-tham-dinh-gia-bat-dong-san

CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CẦN BIẾT

• Phương pháp thu nhập (đầu tư hoặc vốn hóa)
• Phương pháp thặng dư (phân tích kinh doanh, phát triển giả định)
• Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán)
• Phương pháp so sánh
• Phương pháp giá thành

QUY TRÌNH VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN GỒM NHỮNG GÌ?

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá của doanh nghiệp.

Bước 2: Xem xét hồ sơ thẩm định. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá của khách hàng sẽ cung cấp cho bộ phận thẩm định. Qua đó thẩm định viên phân tích, nghiên cứu thông tin phpas lý của hồ sơ.

Bước 3: Điều tra, khảo sát bất động sản. Các thẩm định viên tiến hành khảo sát điều tra thông tin thị trường dựa vào kinh nghiệm đã có và báo giá sơ bộ ước tính của tài sản lại cho đối tác hoặc khách hàng.

Bước 4: Thẩm định giá

• Khảo sát thực tế
• Hội ý chuyên gia
• Lập báo cáo thẩm định theo quy định pháp luật.

Bước 5: Ban kiểm soát kiểm tra lại toàn bộ thông tin pháp lý, thông tin khách hàng, các mục đích và phương pháp thẩm định cuối cùng để phát hành báo cáo thẩm định.

Bước 6: Phê duyệt hồ sơ và thông báo giá trị thẩm định cho khách hàng

Bước 7: Phát hành hồ sơ thẩm định gồm chứng thư và báo cáo thẩm định sẽ được cấp cho khách hàng.

Cơ sở pháp lý: Thông tư số 145/2016/TT-BTC; Thông tư 28/2021/TT-BTC.

Tham khảo bài viết tư vấn về Dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi được đưa vào kinh doanh.

Dịch vụ luật sư tư vấn về Quy định thẩm định giá bất động sản 2024 tại Công ty Luật TNHH Nguyễn và Cộng sự

Công ty Luật TNHH Quốc tế Nguyễn và Cộng sự với hơn 14 năm kinh nghiệm trong nhiều lĩnh vực, chúng tôi đội ngũ NVCS với nghiệp vụ và trình độ chuyên môn cao sẽ luôn đặt sự chuyên nghiệp và tận tâm lên hàng đầu, để phục vục cũng như hỗ trợ quý khách giải quyết các vấn đề pháp lý một cách tốt nhất. Liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp mọi thắc mắc!

cong-ty-luat-tnhh-quoc-te-nguyen-va-cong-su

Luật sư: NGUYỄN THÀNH TỰU

Điện thoại: 09.19.19.59.39

Email: tuulawyer@nvcs.vn