Họ tên: NGUYỄN THÀNH TỰU
Chức danh: Thạc sĩ - Luật sư - Trọng Tài Thương Mại - CEO
Điện thoại: +84 09.19.19.59.39
Email: tuulawyer@nvcs.vn
Lĩnh vực tư vấn: Đầu Tư Nước ngoài- Sở hữu Trí tuệ -M&A- Tranh chấp tại tòa.
Ngôn ngữ: Tiếng Việt - tiếng Anh
Nhờ tiềm năng phát triển mạnh mẽ, cơ hội sinh lời cao và không “kén” doanh chủ, lĩnh vực kinh doanh bất động sản luôn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, đi cùng với khả năng tạo lợi nhuận “khổng lồ” thì các rủi ro về pháp lý cũng nhiều không kém.
Vậy những tranh chấp đó là gì? Khách hàng có thể tìm đến luật sư trong những trường hợp nào? Luật sư tư vấn vụ án tranh chấp bất động sản sẽ tiến hành giải quyết vụ việc như thế nào? Mời bạn đọc cùng tham khảo bài viết dưới đây.
- 1. Luật sư tư vấn vụ án tranh chấp bất động sản cần có kỹ năng gì?
- 2. Các tài liệu chứng cứ mà luật sư tư vấn tranh chấp bất động sản cần thu thập trước khi ra toà
- 3. Bất động sản nào thường xảy ra tranh chấp?
- 4. Các rủi ro của pháp lý có thể dẫn đến tranh chấp bất động sản khi giao dịch mua bán bất động sản thường gặp
Luật sư tư vấn vụ án tranh chấp bất động sản cần có kỹ năng gì?
Hầu hết, luật sư tư vấn sẽ giữ vai trò quan trọng trong suốt quá trình giải quyết vụ án: Ví như giai đoạn trong tố tụng, đây sẽ là người hỗ trợ thân chủ chuẩn bị các hồ sơ như thế nào để được toà án thụ lý, dẫn chứng pháp luật, tư vấn có nên khởi kiện hay hoà giải?,... Kế đến giai đoạn ngoài tố tụng, luật sư tư vấn có thể đại diện thân chủ để làm việc trực tiếp với các cơ quan có thẩm quyền.
Giữ vị trí gần như là quyết định quyền lợi của khách hàng, bên cạnh kiến thức chuyên môn cao, am hiểu sâu rộng các vấn đề pháp luật, luật sư tư vấn trong vụ án tranh chấp bất động sản cần có các kỹ năng sau đây:
Kỹ năng lắng nghe và trao đổi nội dung với khách hàng
Từ những thông tin mà khách hàng trình bày và các mong muốn xử lý vụ án, luật sư cần lắng nghe và đưa ra những câu hỏi sát với vụ việc để xác định rõ hơn bản chất sự việc đó, từ đó đưa ra những lời khuyên khách quan và phù hợp.
Để thực hiện được điều đó, luật sư tư vấn cần làm rõ một số vấn đề sau:
+ Vụ việc này thuộc loại tranh chấp nào?
+ Các bên liên quan có quan hệ như thế nào? Thân chủ là bị đơn hay nguyên đơn? Nội dung chính của tranh chấp?
+ Mong muốn của khách hàng là gì?
+ Các chứng cứ, tài liệu nào khách hàng cần cung cấp và xác định giá trị pháp lý của chúng.
Qua đó, luật sư có thể tư vấn cho khách hàng có nên khởi kiện hay không và tỷ lệ đạt hiệu quả tốt nhất là bao nhiêu. Trong vụ án tranh chấp bất động sản, các yếu tố tranh chấp thường phức tạp và tài sản tranh chấp có giá trị cao, các chi phí kiện tụng liên quan cũng rất lớn (tiền tạm ứng án phí). Vì thế, việc giúp khách hàng nhìn nhận rõ về vấn đề này là điều đúng đắn, từ đó có thể tiết kiệm được chi phí, thời gian và giảm thiểu tối đa các thiệt hại, rủi ro trong quá trình khởi kiện.
Hướng dẫn đương sự viết đơn kiện và cung cấp chứng cứ
Nếu nhận thấy vụ việc có thể khởi kiện và khách hàng đồng ý khởi kiện, bảo vệ được quyền và lợi ích, luật sư tư vấn sẽ hướng dẫn đương sự viết đơn khởi kiện sao cho phù hợp với các yêu cầu của pháp luật.
Theo quy định pháp luật hiện hành về đơn khởi kiện, hình thức và nội dung trong đó cần có:
+ Thời gian khởi kiện
+ Tên Toà án đệ đơn khởi kiện
+ Các thông tin liên quan của người khởi kiện và người bị khởi kiện
+ Thông tin của những người có nghĩa vụ và quyền lợi liên quan
+ Nội dung chính yêu cầu Toà án giải quyết
+ Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là hợp pháp đính kèm (giấy tờ về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các tài liệu về quyền sở hữu nhà ở, …)
Thu thập tài liệu và nghiên cứu hồ sơ
Pháp luật nước CHXH chủ nghĩa Việt Nam quy định về bất động sản thay đổi qua từng thời kỳ, chính vì thế việc thu thập và cung cấp chứng cứ là quan trọng và khó khăn.
Vì thế, để việc nghiên cứu và tìm ra giải pháp cho vụ án hiệu quả, luật sư tư vấn cần hỗ trợ đương sự thu thập các tài liệu liên quan. Từ các nguồn như: Các tài liệu có thể đọc – nghe – nhìn; Những vật chứng sát với vụ việc; Lời khai của đương sự; Lời khai và chứng cứ (nếu có) của người làm chứng; Kết quả giám định tài sản;…
Sau khi đã được cung cấp đầy đủ các tài liệu cần thiết, luật sư tư vấn cần nghiên cứu bối cảnh thực tế và xem xét kỹ lưỡng hồ sơ, đánh giá các giá trị pháp lý của chứng cứ, nghiên cứu và áp dụng các điều luật phù hợp, kiểm tra các thông tin và rút ra kết luận về ưu thế và bất lợi của các bên.
Trước khi tham gia phiên toà tranh tụng, luật sư cần kiểm tra lại một lần nữa về Quan hệ pháp luật xảy ra tranh chấp và các vấn đề liên quan đến thủ tục tố tụng, xem rằng vụ việc thụ lý đã hợp lệ hay chưa, thời hiệu khởi kiện,… đảm bảo rằng phiên toà diễn ra thuận lợi nhất.
Thu nhập tài liệu sang nghiên cứu hồ sơ
- Chuẩn bị đề cương chi tiết trước khi tham gia tố tụng
Đây được xem là văn bản có ý nghĩa, làm cơ sở quan trọng khi tham gia tố tụng. Thể hiện sự chuyên nghiệp cũng như uy tín của luật sư tư vấn. Đây là những ý được dùng làm nền tảng tại phiên toà, để luật sư tranh luận và bảo vệ các quyền lợi của khách hàng.
Để chuẩn bị bản đề cương hoàn chỉnh, sẽ cần: Lên đề cương chi tiết về ý tưởng trình bày, các trình tự phản biện trước toà, văn bản pháp luật áp dụng, những chứng cứ được lồng ghép vào một cách hợp lý,…
Các tài liệu chứng cứ mà luật sư tư vấn tranh chấp bất động sản cần thu thập trước khi ra toà
Chứng cứ là tài liều hết sức quan trọng đối với mỗi vụ án, tranh chấp bất động sản cũng không ngoại lệ. Đây được xem là “chìa khoá”, giúp làm sáng tỏ và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đảm bảo tính công bằng.
Khi tham gia vào tranh chấp, các bên phải tự cung cấp được những tài liệu liên quan đến vụ án của mình. Nếu không thể tự mình chuẩn bị được các hồ sơ liên quan, khách hàng có thể nhờ đến sự hỗ trợ của luật sư tư vấn trong vụ án tranh chấp bất động sản. Dưới đây là một số gợi ý về các tài liệu cơ bản cần có trong từng vụ án:
Đối với những vụ án tranh chấp bất động sản, mà khi giao dịch bất động sản không thoả mãn điều kiện Luật Kinh doanh bất động sản
Bên cạnh Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật nhà ở 2014, Luật đất đai 2013, Nghị định 99/2015/NĐ – CP,… gần đây, Nhà nước đã ban hành thêm Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản., về cái điều kiện mà bất động sản được chuyển nhượng, dự án hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, ….
Trong trường hợp này, với tư cách là người tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong vụ án tranh chấp bất động sản, luật sư tư vấn sẽ chuẩn bị các tài liệu chứng minh về thoả thuận của bên mua/ bên bán hoặc bên xảy ra tranh chấp, các tài liệu về hợp đồng mua bán, chứng cứ chứng minh nguồn gốc xuất xứ của bất động sản đó.
Bất động sản cần chứng minh nguồn gốc xuất xứ thường xảy ra đối với đất khai hoang, được để lại với hình thức tặng cho, hoặc tự bản thân nguyên đơn/ bị đơn là người khai phá vùng đất đó, cần chuẩn bị các chứng cứ (*) như:
+ Nếu là đất: Các giấy tờ về quyền sử dụng đất qua các thời kỳ (sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước 15/10/1993); Giấy tờ hợp pháp về quyền thừa kế, tặng cho; Có ai là người làm chứng không? (thông qua chính quyền địa phương các cấp); Biên lai đóng thuế sử dụng đất hàng năm; Hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp như: Bằng khoán điền thổ, di chúc được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận;…
+ Nếu là các loại nhà ở: Các giấy tờ về di chúc để lại; Giấy tờ chuyển nhượng mua bán nhà ở gắn liền với đất; Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, sửa chữa nhà ở;…
Luật sư tư vấn tranh chấp bất động sản cần chuẩn bị các tài liệu nào cho vụ án tranh chấp mà bất động sản không đạt các điều kiện mua bán
Trong trường hợp này, đối tượng tranh chấp trong vụ án tranh chấp bất động sản không đạt các điều kiện mua bán, thường là đất khai hoang. Cũng tương tự như (*), chủ sở hữu hoặc người đại diện theo uỷ quyền cần chứng minh các giấy tờ, tài liệu có liên quan. Ngoài ra, là những hoa lợi, lợi tức có được từ bất động sản đó.
Đối với dự án hình thành trong tương lai
Theo Khoản 2, Điều 108, Bộ luật dân sự 2015, các tài sản hình thành trong tương lai là những tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản là sau thời điểm xác lập giao dịch, bao gồm các dự án chung cư, nhà phố hoặc đất nền.
Lúc này, các đối tượng tranh chấp vẫn chưa được cấp sổ chứng nhận quyền sử dụng, vậy các chứng cứ mà luật sư tư vấn tranh chấp bất động sản là dự án hình thành trong tương lai cần chuẩn bị là: Hợp đồng giao dịch giữa bên mua với chủ đầu tư, các hợp đồng pháp lý của chủ đầu tư (giấy phép xây dựng, giấy phép đầu tư, các phê duyệt liên quan, quy hoạch 1/500, giấy tờ về nghiệm thu và hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ của dự án, văn bản thông báo cho cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê,…); Các chứng cứ đã giải chấp nếu chủ đầu tư có thế chấp dự án này;
Bất động sản nào thường xảy ra tranh chấp?
Thị trường bất động sản đã và đang phát triển rất sôi nổi, sau những tác động của Covid 19, dường như lĩnh vực này khôi phục nhanh và tăng trưởng mạnh mẽ hơn. Song song với những lợi ích mà giao dịch bất động sản mang lại, đây cũng là đối tượng mang lại nhiều rủi ro cho doanh chủ. Một số loại hình kinh doanh bất động sản dễ xảy ra tranh chấp như:
- Bất động sản không có nguồn gốc: Thường xảy ra đối với trường hợp đất do tổ tiên khai hoang, đất do ông bà để lại với hình thức tặng cho hoặc viết giấy tay, …
- Bất động sản hình thành trong tương lai: Trường hợp này người mua dễ chịu thiệt thòi khi chọn phải chủ đầu tư, công ty bất động sản còn non trẻ, chưa có uy tín trên thị trường. Tranh chấp xảy ra khi bên mua gặp phải các “dự án ma”, đã đặt thanh toán nhưng nhận được nhà không như cam kết, thời hạn bàn giao bị trì hoãn liên tục hoặc không bàn giao, chi phí phát sinh vượt quá thoả thuận hoặc không có trong các giao ước trước đó,…
Trên đây là một số trường hợp dễ xảy ra tranh chấp nhất trong giao dịch mua bán bất động sản. Để hạn chế rủi ro mức thấp nhất, luật sư tư vấn các vụ án tranh chấp bất động sản khuyên các bạn nên tìm hiểu kỹ càng các thông tin về dự án sắp mua, so sánh giữa nhiều sàn giao dịch và nên chọn công ty mô giới bất động sản uy tín.
Một số công ty mô giới bất động sản uy tín trên thị trường hiện nay mà khách hàng có thể tin tưởng như: Công ty Cổ phần SGD bất động sản Hưng Thịnh – Hưng Thịnh Land, Công ty Cổ phần Kinh doanh Địa ốc Him Lam, Công ty TNHH Savills Việt Nam, Công ty Cổ phần Vinhomes, Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư Địa ốc Nova, …
Các rủi ro của pháp lý có thể dẫn đến tranh chấp bất động sản khi giao dịch mua bán bất động sản thường gặp
Trước tiên, chúng ta phải hiểu thế nào là rủi ro pháp lý. Khách hàng phải hiểu đây là các rủi ro khi có sự thay đổi trong pháp luật hoặc các quy định mới, mà chính phủ đưa ra và gây ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình trạng bình thường của thị trường bất động sản, như là: Chi phí vận hành tăng, giảm sức hút đối với vốn đầu tư, thay đổi vị trí cạnh tranh trên thị trường, mức độ ổn định của chứng khoán trên sàn giao dịch,…
Rủi ro pháp lý thường sẽ bao gồm các yếu tố như: Bất ổn chính trị, Ảnh hưởng của luật môi trường và an toàn sản phẩm địa phương, Quy định về thuế, Luật lao động, Chính sách thương mại, Quy định về thay đổi tiền tệ,….
Bên cạnh các nguyên nhân nhận thức của người dân khi thực hiện thoả thuận hợp đồng, vai trò của Nhà nước và các cơ quan quản lý, Vai trò của chủ đầu tư,… Thì nguyên nhân nghiêm trọng nhất dẫn đến các tranh chấp bất động sản khi giao dịch mua bán nhà đất là các rủi ro pháp lý, cụ thể:
- Rủi ro khi “lách thuế”
Đây là trường hợp hy hữu xảy ra khá nhiều, do các bên vì muốn giảm số tiền thuế phải đóng khi phát sinh giao dịch mua bán bất động sản. Khi tiến hành làm hợp đồng, bên bán sẽ tiến hành kê khai giá trị trên hợp đồng thấp hơn so với giá trị thực tế. Hệ luỵ xảy ra sau khi ký kết hợp đồng và đã công chứng, một bên thay đổi quyết định, điều chỉnh điều khoản hoặc cố tình vi phạm hợp đồng. Ví dụ: Bên mua chỉ muốn trả đúng số tiền trên hợp đồng đã công chứng.
Rủi ro pháp lý dẫn đến tranh chấp bất động sản
- Hợp đồng mua bán bất động sản không đúng theo quy định của pháp luật
Tại Việt Nam và theo pháp luật hiện hành, các hợp đồng mua bán bất động sản phải được lập thành văn bản, các bên ký kết và được cơ quan thẩm quyền công chứng. Nhưng vì một số lý do như: Người quen tin tưởng, người trong gia đình, cha mẹ chia cho con cái,… Giao dịch chỉ được chứng thực bằng giấy viết tay, cam kết bằng lời nói, thậm chí gần đây còn có một số trường hợp lừa đảo bằng cách lập vi bằng.
- Mua phải nhà đất chưa đủ điều kiện bán
Thường sẽ xảy ra với các dự án nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Các trường hợp chưa đủ điều kiện bán như: Chưa được cấp giấy phép xây dựng; Thiết kế hệ thống thoát nước, báo cháy, lối thoát hiểm, điện chiếu sáng,… Chưa đạt tiêu chuẩn; ….
Vì vậy, trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, đất,.. khách hàng hãy yêu cầu chủ đầu từ trình bày đầy đủ các loại giấy tờ và đảm bảo thực hiện các thủ tục pháp lý, theo quy định pháp luật.
- Rủi ro khi mua phải bất động sản đang bị chiếm dụng
Một số trường hợp mà người mua phải bất động sản đang bị chiếm dụng như: thuộc diện tranh chấp, các bất động sản tranh chấp về chiếm dụng vốn hoặc bị ngăn chặn giao dịch.
- Vướng phải dự án khi đang thế chấp
Đây là trường hợp khách hàng mua phải nhà, đất đang bị thế chấp tại ngân hàng mà không tiến hành giải ngân. Trong trường hợp này, người bán cần yêu cầu chủ đầu tư xuất trình đủ các loại giấy tờ chứng thực tài sản đã đủ điều kiện mua bán. Nếu tài sản đang thuộc diện thế chấp thì phải được giải ngân trước khi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán.
- Vướng vùng quy hoạch hoặc sắp bị Nhà nước thu hồi
Có thể do vô ý hoặc cố ý, mà bên bán không cung cấp hoặc cung cấp thông tin sai lệch về nhà đất, khiến bên mua bị thiệt hại do mua phải nhà đất bị quy hoạch, tới thời hạn thu hồi.
- Giấy tờ nhà đất bị làm giả
Tính đến thời điểm hiện tại, việc mua phải bất động sản với giấy tờ chứng thực là giả không còn hiếm. Các loại giấy tờ này được làm giả tinh vi, nếu người mua không có kinh nghiệm hoặc không kiểm tra kỹ có thể nhầm lẫn.
Có 2 trường hợp:
+ Chủ sở hữu biết đó là giấy tờ giả và đã cầm cố giấy tờ thật trong ngân hàng hoặc bên thứ 3, nhưng vẫn thực hiện giao dịch buôn bán.
+ Lợi dụng sự tin tưởng, thân thiết và uy tín của mình, sau đó mượn giấy tờ để làm giả và dùng giấy tờ giả đó để thực hiện giao dịch buôn bán với nhiều người.
Quy trình xử lý một vụ án tranh chấp bất động sản tại toà án
Để giải quyết vụ án tranh chấp bất động sản tại toà, luật sư tư vấn sẽ hỗ trợ khách hàng chuẩn bị các hồ sơ, tài liệu hợp pháp và đại diện hoặc cử đại diện uỷ quyền làm việc tại Toà các cấp.
Tại Nguyễn và Cộng sự (xem tại đây:Công ty luật NVCS – Tư Vấn doanh nghiệp, Sở hữu trí tuệ, Thuế, Kế toán), luật sư tư vấn tranh chấp bất động sản sẽ tiến hành theo quy trình sau:
Bước 1: Tiếp nhận thông tin và hồ sơ vụ việc (tài liệu, giấy tờ liên quan,..) của nguyên đơn, bị đơn hoặc đại diện hợp pháp của nguyên đơn, bị đơn.
Bước 2: Tiến hành xác định điều kiện và thẩm quyền giải quyết, thời gian thực hiện và phân công luật sư hoặc đại diện uỷ quyền tham gia tố tụng tại Toà để giải quyết tranh chấp.
Bước 3: Tiếp tục thu tập các chứng cứ, chuẩn bị tài liệu có liên quan và cung cấp đủ các điều kiện chứng minh khác theo yêu cầu và theo quy định của pháp luật. Nhằm hướng dẫn nguyên đơn, bị đơn trong suốt quá trình khởi kiện và phục vụ công tác tố tụng của luật sư tại cơ quan thẩm quyền tiến hành tố tụng.
Bước 4: Nghiên cứu và hoàn thiện hồ sơ gửi đến các cơ quan tiến hành tố tụng. Đồng thời, Luật sư tranh tụng tiến hành tố tụng tại cơ quan theo trách nhiệm.
Thông qua các thông tin hữu ích về Luật sư tư vấn vụ án tranh chấp bất động sản, Nguyễn và Cộng sự tin chắc rằng đã cung cấp được một lượng thông tin hữu ích đến quý khách hàng. Nếu các bạn có những thắc mắc và cần hỗ trợ pháp lý về dịch vụ kinh doanh bất động sản và xử lý các vi phạm liên quan, hãy liên hệ ngay với chúng tôi được được tư vấn nhanh chóng và hiệu quả.
Ngoài cung cấp dịch vụ tại Thành phố Hồ Chí Minh, chúng tôi còn cung cấp dịch vụ hỗ trợ pháp lý tới 63 tỉnh thành trên cả nước như: Hà Nội, và các tỉnh lân cận tại Thành Phố Hồ chí Minh,…
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Tên công ty: Công ty TNHH Luật Quốc tế Nguyễn và Cộng Sự - NVCS
Địa chỉ: 170 – 170Bis, phường Phạm Ngũ Lão, Bùi Thị Xuân, Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh
Hotline: 0916 303 656 (Liên hệ ngay cho luật sư để được tư vấn miễn phí)
Email: Luatsu@nvcs.vn
https://www.linkedin.com/company/nvcs-firm/
