+84 09.19.19.59.39

Họ tên: NGUYỄN THÀNH TỰU

Chức danh: Thạc sĩ - Luật sư - Trọng Tài Thương Mại - CEO

Điện thoại: +84 09.19.19.59.39

Email: tuulawyer@nvcs.vn

Lĩnh vực tư vấn: Đầu Tư Nước ngoài- Sở hữu Trí tuệ -M&A- Tranh chấp tại tòa.

Ngôn ngữ: Tiếng Việt - tiếng Anh

Hợp đồng vô hiệu do vi phạm về hình thức

Hợp đồng vô hiệu do vi phạm về hình thức

Hợp đồng là một trong các hình thức của giao dịch dân sự. Theo đó, để một bản Hợp đồng không bị vô hiệu, hợp đồng cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Chủ thể ký kết có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Đối tượng của Hợp đồng phải thực hiện được.
• Thoả mãn yêu cầu về hình thức nếu luật có quy định.

THAM KHẢO: CÁC TRƯỜNG HỢP HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU

Căn cứ Điều 119 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về hình thức của giao dịch dân sự như sau: Trường hợp luật quy định giao dịch phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó để giao dịch không vi phạm về hình thức.

Một trong các loại hợp đồng mà hiện nay đang diễn ra rất phổ biến và có yêu cầu chặt chẽ về mặt hình thức là hợp đồng về quyền sử dụng đất. Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định hợp đồng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Đồng thời, theo pháp luật đất đai, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Vậy, để không vi phạm về hình thức, một Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

THAM KHẢO: GIAO DỊCH/HỢP ĐỒNG CẦN PHẢI CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC

Công nhận hiệu lực của Hợp đồng vi phạm về hình thức

Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định các trường hợp Hợp đồng vi phạm về hình thức nhưng không vô hiệu bao gồm:

• Trường hợp pháp luật quy định việc xác lập giao dịch phải bằng văn bản nhưng vi phạm về hình thức mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
• Trường hợp pháp luật quy định việc xác lập giao dịch bằng văn bản phải có công chứng hoặc chứng thực nhưng vi phạm về hình thức mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa.

Theo đó, khi một bản Hợp đồng vi phạm về hình thức nhưng một bên hoặc các bên trong hợp đồng đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ của Hợp đồng thì có thể yêu cầu Toà án công nhận hiệu lực của Bản hợp đồng đó. Song, xét về mặt thực tiễn áp dụng vẫn có nhiều khó khăn. Vì thế, ngày 07/09/2022, Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao đã thông qua Án lệ 55/2022/AL về Công nhận hiệu lực của Hợp đồng vi phạm về hình thức để từ đó làm cơ sở tham khảo chung cho việc công nhận hiệu lực pháp luật của Hợp đồng khi Hợp đồng vi phạm về hình thức.

Án lệ 55/2022/AL Công nhận Hợp đồng vi phạm về hình thức

Quy định của pháp luật trong áp dụng án lệ

Trong giải quyết tranh chấp thông qua Toà án, án lệ là một trong những nguồn tham khảo quan trọng để áp dụng giải quyết nhằm làm rõ quy định pháp luật có cách hiểu khác nhau, phân tích, giải thích các vấn đề, sự kiện pháp lý và chỉ ra nguyên tắc, đường lối xử lý, quy phạm pháp luật cần áp dụng trong một vụ việc cụ thể hoặc thể hiện lẽ công bằng đối với những vấn đề chưa có điều luật quy định cụ thể.

Điều 8 Nghị quyết 04/2019/NQ-HĐTP có quy định về áp dụng án lệ trong xét xử như sau: Khi xét xử, Thẩm phán, Hội thẩm phải nghiên cứu, áp dụng án lệ, bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau.

Án lệ 55/2022/AL công nhận hợp đồng vi phạm về hình thức

Án lệ 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thông qua ngày 07/09/2022 và được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022 của Chánh án Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn công nhận hợp đồng vi phạm về hình thức.

Về nội dung án lệ: Thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện, về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự 2015 nên áp dụng Bộ luật dân sự 2015 là đúng quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự 2015. Như vậy, tuy thời điểm các bên thoả thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thoả thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thoả thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện Hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 116, Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên vi phạm về hình thức được quy định tại Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực…” Theo đó, giải pháp pháp lý cho trường hợp các bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng vi phạm về hình thức là Toà án sẽ công nhận hiệu lực của hợp đồng.

THAM KHẢO: LUẬT SƯ TƯ VẤN TRONG VỤ ÁN TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN