Trong kinh doanh, việc thuê mặt bằng là một trong những bước đi đầu tiên và quan trọng để triển khai hoạt động. Tuy nhiên, hợp đồng thuê mặt bằng thường tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được soạn thảo hoặc đọc kỹ. Nhiều doanh nghiệp nhỏ, startup hoặc hộ kinh doanh cá thể vì thiếu kinh nghiệm đã vướng vào các điều khoản “bẫy”, dẫn đến thiệt hại lớn về tài chính và pháp lý. Bài viết này sẽ chỉ ra những điều khoản dễ gây bất lợi trong hợp đồng thuê mặt bằng và các cơ sở pháp lý liên quan để giúp bạn chủ động phòng tránh.
1. Điều Khoản Tăng Giá Thuê Không Minh Bạch
Rủi ro: Một trong những “bẫy” thường gặp là điều khoản tăng giá thuê định kỳ mà không ghi rõ mức tăng, tần suất tăng hoặc không có giới hạn. Bên cho thuê có thể lợi dụng điều khoản này để tăng giá đột ngột sau thời gian ngắn, khiến bên thuê gặp áp lực tài chính hoặc phải rời khỏi mặt bằng.
Ví dụ: “Giá thuê sẽ được điều chỉnh tùy tình hình thị trường, bên cho thuê có toàn quyền quyết định mà không cần sự đồng ý của bên thuê.”
Giải pháp:
- Đề nghị ghi rõ tỷ lệ tăng giá hàng năm (ví dụ: không vượt quá 5% mỗi năm).
- Yêu cầu điều khoản quy định về thông báo trước bằng văn bản ít nhất 30 – 60 ngày.
- Có thể yêu cầu cam kết giữ nguyên giá thuê trong 1–2 năm đầu.
Cơ sở pháp lý:
- Điều 121 Luật Nhà ở 2014: Hợp đồng thuê phải có nội dung về giá thuê, phương thức và thời hạn thanh toán.
- Điều 398 và Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015: Giá cả và việc thay đổi giá phải được xác lập rõ trong hợp đồng.
2. Điều Khoản Cho Phép Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng
Rủi ro: Một số hợp đồng cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có lý do rõ ràng hoặc không bồi thường. Điều này đặc biệt nguy hiểm nếu doanh nghiệp đã đầu tư vào cơ sở vật chất, cải tạo, quảng bá kinh doanh.
Ví dụ: “Bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng bất kỳ lúc nào chỉ cần thông báo trước 15 ngày.”
Giải pháp:
- Yêu cầu chỉ chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp vi phạm rõ ràng và được quy định trong hợp đồng.
- Đề xuất điều khoản bồi thường cụ thể nếu hợp đồng bị chấm dứt sớm không vì lỗi của bên thuê.
Cơ sở pháp lý:
- Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015: Chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi có căn cứ pháp lý rõ ràng.
- Điều 20 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014: Bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường nếu chấm dứt trái pháp luật.
Kết Luận
Hợp đồng thuê mặt bằng tưởng chừng đơn giản nhưng lại chứa nhiều “cạm bẫy” nếu không được đọc kỹ và thương lượng kỹ lưỡng. Các điều khoản về giá thuê, quyền và nghĩa vụ, sửa chữa, chấm dứt hợp đồng… đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh, đặc biệt là khi phát sinh tranh chấp.
Việc hiểu và áp dụng đúng quy định pháp luật như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Thương mại 2005 sẽ giúp doanh nghiệp tránh được thiệt hại không đáng có. Trước khi đặt bút ký, hãy dành thời gian đọc kỹ hợp đồng hoặc nhờ luật sư tư vấn để bảo vệ quyền lợi của mình một cách hợp pháp và toàn diện.
