Trong kinh doanh, việc thuê mặt bằng là một trong những bước đi đầu tiên và quan trọng để triển khai hoạt động. Tuy nhiên, hợp đồng thuê mặt bằng thường tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được soạn thảo hoặc đọc kỹ. Nhiều doanh nghiệp nhỏ, startup hoặc hộ kinh doanh cá thể vì thiếu kinh nghiệm đã vướng vào các điều khoản “bẫy”, dẫn đến thiệt hại lớn về tài chính và pháp lý. Bài viết này sẽ chỉ ra những điều khoản dễ gây bất lợi trong hợp đồng thuê mặt bằng và các cơ sở pháp lý liên quan để giúp bạn chủ động phòng tránh.

1. Điều Khoản Tăng Giá Thuê Không Minh Bạch

Rủi ro: Một trong những “bẫy” thường gặp là điều khoản tăng giá thuê định kỳ mà không ghi rõ mức tăng, tần suất tăng hoặc không có giới hạn. Bên cho thuê có thể lợi dụng điều khoản này để tăng giá đột ngột sau thời gian ngắn, khiến bên thuê gặp áp lực tài chính hoặc phải rời khỏi mặt bằng.

Ví dụ: “Giá thuê sẽ được điều chỉnh tùy tình hình thị trường, bên cho thuê có toàn quyền quyết định mà không cần sự đồng ý của bên thuê.”

Giải pháp:

• Đề nghị ghi rõ tỷ lệ tăng giá hàng năm (ví dụ: không vượt quá 5% mỗi năm).
• Yêu cầu điều khoản quy định về thông báo trước bằng văn bản ít nhất 30 – 60 ngày.
• Có thể yêu cầu cam kết giữ nguyên giá thuê trong 1–2 năm đầu.

Cơ sở pháp lý:

• Điều 121 Luật Nhà ở 2014: Hợp đồng thuê phải có nội dung về giá thuê, phương thức và thời hạn thanh toán.
• Điều 398 và Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015: Giá cả và việc thay đổi giá phải được xác lập rõ trong hợp đồng.

2. Điều Khoản Cho Phép Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng

Rủi ro: Một số hợp đồng cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có lý do rõ ràng hoặc không bồi thường. Điều này đặc biệt nguy hiểm nếu doanh nghiệp đã đầu tư vào cơ sở vật chất, cải tạo, quảng bá kinh doanh.

Ví dụ: “Bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng bất kỳ lúc nào chỉ cần thông báo trước 15 ngày.”

Giải pháp:

• Yêu cầu chỉ chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp vi phạm rõ ràng và được quy định trong hợp đồng.
• Đề xuất điều khoản bồi thường cụ thể nếu hợp đồng bị chấm dứt sớm không vì lỗi của bên thuê.

Cơ sở pháp lý:

• Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015: Chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi có căn cứ pháp lý rõ ràng.
• Điều 20 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014: Bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường nếu chấm dứt trái pháp luật.

Xem thêm:  5 rủi ro pháp lý phổ biến khi ký hợp đồng thương mại

3. Điều Khoản Trách Nhiệm Sửa Chữa và Bảo Trì Không Rõ Ràng

Rủi ro: Nếu không quy định rõ ai chịu trách nhiệm sửa chữa, cải tạo, bảo trì mặt bằng, khi xảy ra sự cố như thấm dột, cháy nổ nhẹ, thiết bị hư hỏng, bên thuê có thể bị yêu cầu chịu chi phí, dù không phải lỗi của mình.

Ví dụ: “Bên thuê tự chịu toàn bộ chi phí duy trì tình trạng mặt bằng như ban đầu.”

Giải pháp:

• Ghi rõ trong hợp đồng: ai chịu trách nhiệm về từng loại hạng mục (kết cấu tường, điện nước, trần nhà, cửa…).
• Phân biệt rõ giữa sửa chữa thường xuyên (bên thuê) và sửa chữa lớn (bên cho thuê).

Cơ sở pháp lý:

• Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015: Bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định tài sản.
• Điều 489: Trách nhiệm sửa chữa tài sản hư hỏng do không phải lỗi của bên thuê.

4. Điều Khoản Cấm Kinh Doanh Ngành Nghề Cụ Thể

Rủi ro: Một số hợp đồng có thể cấm hoặc hạn chế các ngành nghề kinh doanh như quán ăn, spa, bar, gây cản trở cho mục tiêu kinh doanh ban đầu của bên thuê.

Ví dụ: “Không được sử dụng mặt bằng để kinh doanh ăn uống, dịch vụ có tiếng ồn.”

Giải pháp:

• Kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng và phụ lục liên quan.
• Nếu ngành nghề kinh doanh bị hạn chế, cần thương lượng loại bỏ hoặc tìm mặt bằng khác phù hợp.

Cơ sở pháp lý:

• Điều 6 Luật Doanh nghiệp 2020: Doanh nghiệp có quyền tự do kinh doanh trong ngành nghề pháp luật không cấm.
• Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi nội dung không trái luật, không trái đạo đức xã hội.

Xem thêm:  Việt Nam đang thu hút đầu tư nước ngoài như thế nào dưới góc độ pháp lý?

5. Điều Khoản Phạt và Bồi Thường Quá Mức

Rủi ro: Một số chủ nhà đưa vào hợp đồng các mức phạt quá cao, ví dụ như phạt 3–6 tháng tiền thuê nếu bên thuê trả mặt bằng sớm, dù có lý do chính đáng.

Ví dụ: “Bên thuê chấm dứt hợp đồng trước hạn sẽ bị phạt toàn bộ tiền cọc và bồi thường 6 tháng tiền thuê.”

Giải pháp:

• Đề nghị giới hạn mức phạt vi phạm tối đa theo quy định (không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm).
• Có thể quy định miễn phạt nếu bên thuê bị ảnh hưởng bởi lý do bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh…).

Cơ sở pháp lý:

• Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015: Cho phép thỏa thuận mức phạt vi phạm nhưng không trái luật.
• Điều 300 Luật Thương mại 2005: Mức phạt không vượt quá 8% giá trị nghĩa vụ bị vi phạm.

6. Điều Khoản Mập Mờ Về Quyền Chuyển Nhượng, Cho Thuê Lại

Rủi ro: Bên thuê không được phép cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng khi có nhu cầu tái cấu trúc, chuyển nhượng doanh nghiệp hoặc thay đổi hình thức kinh doanh.

Giải pháp:

• Yêu cầu bổ sung điều khoản “cho phép chuyển nhượng hoặc cho thuê lại mặt bằng với sự đồng ý bằng văn bản từ bên cho thuê.”
• Đề nghị điều kiện rõ ràng, không mang tính “tùy tiện”.

Cơ sở pháp lý:

• Điều 476 Bộ luật Dân sự 2015: Bên thuê có thể cho thuê lại nếu được sự đồng ý của bên cho thuê.

Xem thêm:  Hướng dẫn đăng ký nhãn hiệu độc quyền cho startup

Kết Luận

Hợp đồng thuê mặt bằng tưởng chừng đơn giản nhưng lại chứa nhiều “cạm bẫy” nếu không được đọc kỹ và thương lượng kỹ lưỡng. Các điều khoản về giá thuê, quyền và nghĩa vụ, sửa chữa, chấm dứt hợp đồng… đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh, đặc biệt là khi phát sinh tranh chấp.

Việc hiểu và áp dụng đúng quy định pháp luật như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Thương mại 2005 sẽ giúp doanh nghiệp tránh được thiệt hại không đáng có. Trước khi đặt bút ký, hãy dành thời gian đọc kỹ hợp đồng hoặc nhờ luật sư tư vấn để bảo vệ quyền lợi của mình một cách hợp pháp và toàn diện.