Họ tên: NGUYỄN THÀNH TỰU
Chức danh: Thạc sĩ - Luật sư - Trọng Tài Thương Mại - CEO
Điện thoại: +84 09.19.19.59.39
Email: tuulawyer@nvcs.vn
Lĩnh vực tư vấn: Đầu Tư Nước ngoài- Sở hữu Trí tuệ -M&A- Tranh chấp tại tòa.
Ngôn ngữ: Tiếng Việt - tiếng Anh
Đối với Bên mua và Bên bán Bất động sản
Trong quá trình chuyển nhượng Bất động sản, mỗi bên trong quan hệ giao dịch Bất động sản sẽ phát sinh các trách nhiệm liên quan đến các khoản thuế và lệ phí phải nộp cho cơ quan Nhà nước. Bên cạnh các chi phí để thực hiện thủ tục đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, riêng bên bán và bên mua sẽ chịu các khoản thuế và lệ phí sau:
Đối với bên Bán Bất động sản:
Căn cứ theo Điều 2 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, Đối tượng nộp thuế Thu nhập cá nhân là người có thu nhập chịu thuế theo quy định tại Điều 3 Luật này. Theo đó, Căn cứ Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong các Khoản thu nhập phải chịu thuế. Vì vậy, Bên bán Bất động sản có trách nhiệm phải nộp thuế Thu nhập cá nhân cho Cơ quan có thẩm quyền khi phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng.
Trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng Bất động sản thuộc Khoản 1, 2, 3 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, bên bán Bất động sản sẽ được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân, các trường hợp được miễn cụ thể như sau:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
Việc nộp thuế Thu nhập cá nhân từ Chuyển nhượng bất động sản sẽ theo từng lần phát sinh thu nhập chịu thuế căn cứ theo Điểm b Khoản 1 Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007. Và thời điểm tính thuế căn cứ theo Khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP, thời điểm tính thuế sẽ là thời điểm Hợp đồng chuyển nhượng Bất động sản có hiệu lực theo Quy định pháp luật nếu giữa hai bên không có thỏa thuận bên mua sẽ nộp thuế thay cho bên bán. Nếu bên mua nộp thuế thay cho bên bán, thời điểm tính thuế sẽ là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Mức thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính căn cứ dựa vào Giá để làm căn cứ tính thuế và thuế suất như sau:
- Giá để làm căn cứ tính thuế Thu nhập cá nhân được quy định theo Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 6 Điều 2 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế, là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp, trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng sẽ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Mức thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng Bất động sản là 2% căn cứ theo Khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP.
Thuế mua bán bất động sản?
Đối với bên mua Bất động sản:
Căn cứ theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định Người nộp lệ phí trước bạ là cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, căn cứ theo Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC Đối tượng chịu lệ phí trước bạ bao gồm bất động sản là nhà và đất, cụ thể như sau:
- Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
- Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).
Vì vậy, bên mua bất động sản là bên có nghĩa vụ nộp Lệ phí trước bạ cho Nhà nước khi thực hiện đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mức thu lệ phí trước bạ khi mua bất động sản theo tỷ lệ phần trăm là 0,5% căn cứ theo Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Và giá để tính lệ phí trước bạ Căn cứ theo Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC là giá chuyển nhượng trong hợp đồng hoặc giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành (Tùy thuộc vào giá nào cao hơn sẽ lấy giá đó làm căn cứ tính lệ phí trước bạ).
Tỷ lệ thuế suất chuyển nhượng Bất động sản?
Kết luận:
- Bên mua Bất động sản phải nộp Lệ phí trước bạ với tỷ lệ 0,5%
- Bên bán Bất động sản phải nộp Thuế thu nhập cá nhân với mức 2%
- Hai bên mua và bán bất động sản có thể thỏa thuận với nhau để 1 trong hai nộp cả hai khoản Lệ phí trước bạ và Thuế thu nhập cá nhân
Đối với bên môi giới Bất động sản
Riêng đối với bên môi giới bất động sản là doanh nghiệp, trong quá trình hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp sẽ chịu các loại thuế sau:
- Thuế giá trị gia tăng
Căn cứ Điều 3 Thông tư 219/2013/TT-BTC tại Khoản 1 có quy định Người nộp thuế là Các tổ chức kinh doanh được thành lập và đăng ký kinh doanh theo Luật Doanh nghiệp có sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT.
Theo đó, Căn cứ Điều 3 Luật thuế giá trị gia tăng 2008 và Điều 2 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định về Đối tượng chịu thuế là hàng hóa, dịch vụ dùng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam (bao gồm cả hàng hóa, dịch vụ mua của tổ chức, cá nhân ở nước ngoài), trừ các đối tượng không chịu thuế GTGT.
Các đối tượng không chịu thuế theo Điều 4 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định không có Dịch vụ môi giới bất động sản. Vì vậy, khi doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản sẽ là đối tượng Nộp thuế giá trị gia tăng theo Luật.
Riêng đối với Bên mua và bên bán Bất động sản thì Căn cứ theo Điều 4 Thông tư 219/2013/TT-BTC có quy định tại Khoản 6, Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những đối tượng không chịu thuế Gía trị gia tăng. Đồng thời, căn cứ theo Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định về các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT, tại Khoản 3 Điều này có quy định Tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế GTGT bán tài sản. Vì vậy, bên mua và bên bán Bất động sản không phải là đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng khi thực hiện chuyển nhượng Bất động sản.
Gía tính thuế Gía trị gia tăng của doanh nghiệp môi giới bất động sản căn cứ Khoản 11 và Khoản 22 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC là tiền công, tiền hoa hồng thu được chưa có thuế GTGT, bao gồm cả khoản phụ thu và phí thu thêm ngoài giá dịch vụ mà doanh nghiệp được hưởng và giá tính thuế sẽ được xác định bằng đồng Việt Nam.
Về mức thuế VAT, căn cứ Điều 11 Thông tư 219/2013/TT-BTC, Dịch vụ môi giới bất động sản chịu mức thuế suất 10%. Căn cứ theo Điều 1 Nghị định 15/2022/NĐ-CP quy định Kinh doanh bất động sản không thuộc trường hợp được giảm thuế giá trị gia tăng theo Nghị định này và Căn cứ Khoản 1, Khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh Bất động sản 2014, Ngành, nghề môi giới bất động sản là ngành nghề Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, mức thuế VAT cho doanh nghiệp là 10%.
THAM KHẢO: LUẬT SƯ TIW VẤN BẤT ĐỘNG SẢN
- Thuế thu nhập doanh nghiệp
Căn cứ theo Điều 2 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 quy định Người nộp thuế thu nhập doanh nghiệp là Doanh nghiệp được thành lập theo Quy định pháp luật Việt Nam hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế theo quy định của Luật. Thu nhập chịu thuế theo Quy định của Luật quy định tại Điều 3 Nghị định 218/2013/NĐ-CP bao gồm thu nhập từ Hoạt động môi giới bất động sản, vì vậy doanh nghiệp hoạt động ngành nghề thuộc đối tượng phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp.
Mức thuế suất Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với Hoạt động Môi giới bất động sản là 20% căn cứ theo Khoản 1, 2 Điều 11 Thông tư 78/2014/TT-BTC. Trường hợp doanh nghiệp mới thành lập trong năm không đủ 12 tháng thì trong năm khi doanh nghiệp thực hiện kê khai tạm tính quý theo thuế suất 22%.
Thuế suất môi giới bất động sản
Kết luận:
- Các bên trong chuyển nhượng Bất động sản không phải nộp thuế giá trị gia tăng khi mua/bán Bất động sản.
- Doanh nghiệp là tổ chức kinh doanh môi giới bất động sản có nghĩa vụ nộp thuế giá trị gia tăng theo quy định pháp luật với mức thuế 10%. Bên ký hợp đồng dịch vụ với doanh nghiệp để môi giới bất động sản (khách hàng) sẽ là bên chịu phần thuế giá trị gia tăng này.
- Doanh nghiệp môi giới bất động sản có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 20% theo Luật. Riêng năm đầu thành lập, việc kê khai tạm tính theo quý sẽ áp dụng mức thuế suất 22%.
- Ngoại trừ thuế Thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng, trong quá trình hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp sẽ phải kê khai nộp thêm các khoản thuế, phí, lệ phí khác cho Cơ quan nhà nước như Thuế thu nhập cá nhân (Cho người lao động của Công ty), Lệ phí môn bài,…
https://www.linkedin.com/company/nvcs-firm/
