Họ tên: NGUYỄN THÀNH TỰU
Chức danh: Thạc sĩ - Luật sư - Trọng Tài Thương Mại - CEO
Điện thoại: +84 09.19.19.59.39
Email: tuulawyer@nvcs.vn
Lĩnh vực tư vấn: Đầu Tư Nước ngoài- Sở hữu Trí tuệ -M&A- Tranh chấp tại tòa.
Ngôn ngữ: Tiếng Việt - tiếng Anh
Thế nào là tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài? Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài được thực hiện như thế nào? Bài viết dưới đây, do Công ty Luật TNHH Quốc tế Nguyễn và Cộng sự tổng hợp những thông tin cần thiết. Xem ngay!
Cơ sở pháp lý:
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
- Luật Đất đai 2024.
Thế nào là tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài?
Căn cứ quy định tại Điều 663 Bộ luật Dân sự 2015, tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài là tranh chấp thuộc một trong những trường hợp sau:
- Có ít nhất một trong các bên tham gia là cá nhân, cơ quan, tổ chức nước ngoài;
- Các bên tham gia đều là công dân, cơ quan, tổ chức Việt Nam nhưng việc xác lập, thay đổi, thực hiện hoặc chấm dứt quan hệ đất đai xảy ra tại nước ngoài;
- Các bên tham gia đều là công dân, cơ quan, tổ chức Việt Nam nhưng đối tượng của đất đai đó ở nước ngoài.
Tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài được hiểu là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai mà có ít nhất một trong các bên tham gia là cá nhân, pháp nhân nước ngoài; hoặc các bên tham gia đều là công dân Việt Nam, pháp nhân Việt Nam nhưng việc xác lập, thay đổi, thực hiện hoặc chấm dứt quan hệ đó xảy ra tại nước ngoài; hoặc các bên tham gia đều là công dân Việt Nam, pháp nhân Việt Nam nhưng đối tượng của quan hệ dân sự đó ở nước ngoài.
Xem thêm: điều kiện thành lập trung tâm ngoại ngữ
Pháp luật áp dụng và thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài
Căn cứ theo khoản 4 Điều 683 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về pháp luật áp dụng đối với hợp đồng như sau:
“4. Trường hợp hợp đồng có đối tượng là bất động sản thì pháp luật áp dụng đối với việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản, thuê bất động sản hoặc việc sử dụng bất động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là pháp luật của nước nơi có bất động sản.”
Theo đó, trong trường hợp đối tượng của hợp đồng là bất động sản thì pháp luật áp dụng đối với việc chuyển giao quyền sở hữu là pháp luật của nước nơi có bất động sản.
- Trường hợp tranh chấp mà bất động sản ở Việt Nam
Trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất ở Việt Nam thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo Điều 263 Luật Đất đai 2024.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai có thuộc thẩm quyền giải quyết qua các cơ quan sau:
- Ủy ban nhân dân cấp xã: Thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai trước khi chuyển lên cơ quan có thẩm quyền cao hơn.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện: Giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau (nếu các bên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định).
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Giải quyết tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với nhau hoặc với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
- Tòa án nhân dân: Nếu các bên không đồng ý với kết quả giải quyết tranh chấp của Ủy ban nhân dân hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất đã có giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì có quyền khởi kiện tại Tòa án.
- Trường hợp tranh chấp mà bất động sản ở nước ngoài
Trường hợp này sẽ được áp dụng pháp luật nước ngoài. Trong trường hợp, nếu một trong các bên khởi kiện tại Tòa án Việt Nam thì Tòa chỉ thụ lý nếu không rơi vào các trường hợp trả đơn kiện hoặc đình chỉ giải quyết vụ án theo Điều 472 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
“Điều 472. Trả lại đơn khởi kiện, đơn yêu cầu hoặc đình chỉ giải quyết vụ việc dân sự có yếu tố nước ngoài trong trường hợp đã có thỏa thuận trọng tài, thỏa thuận lựa chọn Tòa án nước ngoài hoặc đã có Tòa án nước ngoài, Trọng tài hoặc cơ quan khác có thẩm quyền của nước ngoài giải quyết hoặc đương sự được hưởng quyền miễn trừ tư pháp
1. Tòa án Việt Nam phải trả lại đơn khởi kiện, đơn yêu cầu hoặc đình chỉ giải quyết vụ việc dân sự có yếu tố nước ngoài nếu vụ việc dân sự thuộc thẩm quyền chung của Tòa án Việt Nam nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Các đương sự được thỏa thuận lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật áp dụng đối với quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài và đã lựa chọn Trọng tài hoặc Tòa án nước ngoài giải quyết vụ việc đó.
Trường hợp các bên thay đổi thỏa thuận lựa chọn Trọng tài hoặc Tòa án nước ngoài bằng thỏa thuận lựa chọn Tòa án Việt Nam hoặc thỏa thuận lựa chọn Trọng tài hoặc Tòa án nước ngoài bị vô hiệu hoặc không thể thực hiện được, hoặc Trọng tài hoặc Tòa án nước ngoài từ chối thụ lý đơn thì Tòa án Việt Nam vẫn có thẩm quyền giải quyết;
b) Vụ việc không thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam quy định tại Điều 470 của Bộ luật này và vụ việc thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án nước ngoài có liên quan;
c) Vụ việc không thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam quy định tại Điều 470 của Bộ luật này và đã được Trọng tài hoặc Tòa án nước ngoài thụ lý giải quyết;
d) Vụ việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa án nước ngoài hoặc phán quyết của Trọng tài.
Trường hợp bản án, quyết định của Tòa án nước ngoài, phán quyết của Trọng tài nước ngoài không được Tòa án Việt Nam công nhận thì Tòa án Việt Nam vẫn có thẩm quyền giải quyết vụ việc đó;
đ) Bị đơn được hưởng quyền miễn trừ tư pháp.
2. Trường hợp trả lại đơn hoặc đình chỉ giải quyết vụ việc dân sự có yếu tố nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều này thì tiền tạm ứng án phí, lệ phí được xử lý theo quy định của Bộ luật này.”
Xem thêm: giấy phép thành lập trung tâm ngoại ngữ
Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài
Đối với tranh chấp đất đai tại Việt Nam thì luật đất đai có hiệu lực điều chỉnh, tòa án việt nam có thẩm quyền riêng biệt đối với tranh chấp này. Còn đối với đất đai ở nước ngoài thì sẽ tuân theo pháp luật nước ngoài.
Trường hợp đối tượng tranh chấp là đất đai tại Việt Nam thì quy trình được thực hiện như sau:
- Trường hợp 1: Có giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ khác theo Điều 137 Luật Đất đai 2024
Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết mâu thuẫn thông qua hòa giải tại cơ sở. Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận, các bên có thể gửi đơn yêu cầu đến Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã/phường nơi có đất tranh chấp để tổ chức buổi hòa giải chính thức.
Sau khi nhận được đơn, Chủ tịch UBND cấp xã/phường sẽ tiến hành tổ chức buổi hòa giải với sự tham gia của đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội có liên quan. Quá trình hòa giải phải được thực hiện trong vòng 45 ngày kể từ ngày tiếp nhận đơn và kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản với đầy đủ chữ ký của các bên và xác nhận của UBND cấp xã/phường.
Biên bản hòa giải sẽ được lập thành hai bản, một bản gửi cho các bên tranh chấp và một bản lưu giữ tại UBND cấp xã/phường. Nội dung biên bản phải nêu rõ kết quả: hòa giải thành công hoặc không thành công.
Bước 2: Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền
Nếu việc hòa giải tại UBND cấp xã/phường không đạt kết quả, các bên có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, cụ thể là Tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động sản. Theo quy định tại Điều 236 Luật Đất đai, Tòa án sẽ thụ lý giải quyết tranh chấp đối với những trường hợp đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ khác theo quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai.
Khi nộp đơn khởi kiện, người khởi kiện cần cung cấp kèm theo các tài liệu và chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất, biên bản hòa giải tại UBND cấp xã/phường cùng các giấy tờ chứng minh khác để làm căn cứ yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
Xem thêm: giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh phòng khám
- Trường hợp 2: Không có giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ khác theo Điều 137 Luật Đất đai 2024
Bước 1: Tự hòa giải hoặc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường
Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hình thức hòa giải tại cơ sở. Trong trường hợp các bên không tự hòa giải thành công, có thể gửi đơn yêu cầu đến Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất tranh chấp để được hòa giải.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã/phường có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai. Khi tổ chức hòa giải, Chủ tịch UBND xã/phường phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức đoàn thể liên quan để đảm bảo tính khách quan, toàn diện.
Quy trình hòa giải tại UBND cấp xã/phường phải được thực hiện trong thời hạn tối đa 45 ngày, kể từ ngày tiếp nhận đơn yêu cầu. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản, trong đó có chữ ký của các bên tham gia và xác nhận kết quả hòa giải (hòa giải thành hoặc hòa giải không thành) của Ủy ban nhân dân cấp xã/phường. Biên bản hòa giải sẽ được gửi đến các bên tranh chấp và lưu giữ tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất tranh chấp để làm căn cứ giải quyết các bước tiếp theo nếu cần thiết.
Bước 2: Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc nộp đơn yêu cầu Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết
Trường hợp hòa giải tại UBND cấp xã/phường không đạt kết quả, các bên có thể chọn khởi kiện Tòa án cấp tỉnh nơi có bất động sản hoặc nộp đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để giải quyết.
Nếu chọn hình thức giải quyết tranh chấp bằng cách nộp đơn yêu cầu Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nếu các bên tranh chấp không thực hiện việc khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định, quyết định này sẽ có hiệu lực thi hành.
Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ có hiệu lực thi hành nếu các bên không tiếp tục khởi kiện hoặc khiếu nại.
Trong trường hợp có những thắc mắc, khó khăn trong quá trình thực hiện, đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý tại Công ty Luật - Công ty Tư vấn Tài chính Kế toán NVCS sẵn sàng hỗ trợ bạn trong các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp nhất đầy đủ và chính xác nhất!
.png)
Luật sư: NGUYỄN THÀNH TỰU
Điện thoại: 09.19.19.59.39
Email: tuulawyer@nvcs.vn
https://www.linkedin.com/company/nvcs-firm/
