GIAO ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP ĐANG CÓ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 

+84 09.19.19.59.39

Họ tên: NGUYỄN THÀNH TỰU

Chức danh: Thạc sĩ - Luật sư - Trọng Tài Thương Mại - CEO

Điện thoại: +84 09.19.19.59.39

Email: tuulawyer@nvcs.vn

Lĩnh vực tư vấn: Đầu Tư Nước ngoài- Sở hữu Trí tuệ -M&A- Tranh chấp tại tòa.

Ngôn ngữ: Tiếng Việt - tiếng Anh

Khái niệm cần lưu ý

Giao đất

Giao đất là việc Nhà nước phân phối đất đai cho người có nhu cầu sử dụng đất và chịu trách nhiệm đối với đất đó, đồng thời Nhà nước trao quyền sử dụng cho họ với nhiệm vụ khai thác đất đúng mục đích, sử dụng hợp lý.

Giao đất có hai hình thức đó là giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. Việc giao đất mang mục đích đảm bảo cho tài nguyên đất được sử dụng một cách hợp lý, hiệu quả. Chính sách giao đất đã tạo tâm lý yên tâm đầu tư sản xuất cho người sử dụng đất, từ đó khai thác được tối đa tiềm năng từ đất.

Nguồn: Internet.

Người sử dụng đất

Người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng đất. Người sử dụng đất bao gồm: các tổ chức trong nước, các tổ chức nước ngoài, hộ gia đình và cá nhân. Trong đó, mọi cá nhân đều được bình đẳng trong việc tham gia sử dụng đất mà không bị phân biệt là người thành niên, người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hay người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, đối với người người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hay người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đại diện theo pháp luật của những người đó sẽ đứng ra thực hiện các thủ tục cần thiết để xác lập quyền sở hữu hợp pháp thay cho họ.

Trường hợp đất đang có người sử dụng

Trường hợp đất đang có người sử dụng được hiểu là đất đang được sử dụng bởi chủ thể có đủ điều kiện sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Chủ thể này là “người sử dụng đất”, là chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. 

Khi sử dụng đất, người sử dụng phải tuân thủ và chấp hành nghiêm túc các điều khoản, nghĩa vụ tương ứng với mục đích sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất. Nếu không, Nhà nước sẽ có các biện pháp xử lý đối với các chủ thể có hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Đất đang được sử dụng có thể là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp. Việc sử dụng đất sao cho phù hợp với tính chất của loại đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất. Để khai thác được tối đa tiềm năng của đất và tránh gây lãng phí tài nguyên, người sử dụng đất buộc phải tuân thủ theo các quy định về sử dụng đất, không được sử dụng đất trái với mục đích sử dụng của loại đất đó.

Đặc điểm của việc giao đất trong trường hợp đang có người sử dụng đất

Giao đất trong trường hợp đang có người sử dụng đất là một trường hợp đặc biệt của giao đất. Vì vậy giao đất trong trường hợp này ngoài mang một số đặc trưng riêng biệt thì vẫn có những điểm chung cơ bản của việc giao đất, cụ thể như sau: 

Thứ nhất, giao đất làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thông qua quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất. Tuy nhiên, ngoài việc hình thành quyền sử dụng đất đối với người xin giao đất, đồng thời làm chấm dứt quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất. 

Thứ hai, giao đất làm phát sinh quan hệ pháp luật giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Cũng như quan hệ pháp luật, pháp luật quan hệ pháp luật đất đai được hình thành từ những lĩnh vực liên quan đến đất đai. Trong đó Nhà nước đảm nhiệm việc đại diện toàn dân sở hữu và thống nhất quản lý đất đai. Trong trường hợp giao đất đang có người sử dụng đất, người sử dụng đất và người được giao đất đóng vai trò là chủ thể, phần đất được giao là khách thể và quyền và nghĩa vụ của các chủ thể là nội dung của quan hệ pháp luật đất đai.

Thứ ba, đối tượng được Nhà nước giao đất gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất,. Những đối tượng này được quy định cụ thể trong LĐĐ 2013, đối tượng giao đất phải tuân thủ theo quy định tuỳ vào hình thức giao đất.

Thứ tư, giao đất trong trường hợp đang có người sử dụng đất sẽ làm phát sinh nghĩa vụ tài chính với người được giao đất. Người được giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 

Thứ năm, giao đất trong trường hợp đang có người sử dụng đất sẽ làm phát sinh nghĩa vụ bồi thường của Nhà nước đối với người đang sử dụng đất. Đất đang có người sử dụng tức là đất đã có chủ sở hữu và đang được sử dụng bởi chủ sở hữu. Vì vậy, trước khi giao đất trong trường hợp có người sử dụng đất cần phải có quyết định thu hồi đất theo đúng trình tự, thủ tục của pháp luật. Có thể thấy, việc giao đất trong trường hợp đang có người sử dụng đất dù ít hay nhiều đều gây ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Chính vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất khi có đất bị thu hồi đất để giao đất cho chủ sử dụng mới, Nhà nước sẽ phải thực hiện những phương thức đền bù, bồi thường tương ứng và hợp lý với những thiệt hại, tổn thất cho người sử dụng đất (trừ các trường hợp không được bồi thường). Bên cạnh đó, để không lãng phí tài nguyên đất, khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng mới cần phải đảm bảo các căn cứ giao đất, điều kiện giao đất đối với đất đang có người sử dụng.

Ý nghĩa của việc giao đất trong trường hợp đang có người sử dụng đất

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nguồn nội lực và nguồn vốn của đất nước. Tuy nhiên, nguồn tài nguyên từ đất đai không phải là vô hạn, trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng nên quỹ đất quốc gia không thể đáp ứng mọi nhu cầu sử dụng đất. Vì vậy, tầm quan trọng của việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên một cách khoa học, tiết kiệm và hiệu quả đối với sự phát triển của đất nước ngày càng được đẩy mạnh. 

Trong chính sách quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nước, hình thức giao đất được coi là một trong những hình thức tiếp cận, sử dụng đất đai phổ biến. Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên toàn bộ đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhưng về bản chất, Nhà nước không chiếm hữu đất hoàn toàn mà Nhà nước sẽ giao đất cho người có nhu cầu sử dụng đất để khai thác tối đa tiềm năng của đất đai. 

Thông qua việc giao đất, Nhà nước bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Bên cạnh đó, Nhà nước cho phép tổ chức trong nước được nhận quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất để tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Vì thế, việc Nhà nước giao đất nói chung và giao đất trong trường hợp đang có người sử dụng đất nói riêng đều mang tính đảm bảo việc sử dụng đất được đúng mục đích, ổn định, tiết kiệm và có hiệu quả, giúp Nhà nước bổ sung nguồn thu từ đất được giao; góp phần đảm bảo ổn định và phát triển kinh tế – xã hội bền vững.