Có bắt buộc sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản theo mẫu năm 2024? 

+84 09.19.19.59.39

Họ tên: NGUYỄN THÀNH TỰU

Chức danh: Thạc sĩ - Luật sư - Trọng Tài Thương Mại - CEO

Điện thoại: +84 09.19.19.59.39

Email: tuulawyer@nvcs.vn

Lĩnh vực tư vấn: Đầu Tư Nước ngoài- Sở hữu Trí tuệ -M&A- Tranh chấp tại tòa.

Ngôn ngữ: Tiếng Việt - tiếng Anh

Một trong những điểm nổi bật của Nghị định 02/2022/NĐ-CP là sự thay đổi tại Điều 6 đề cập đến việc áp đặt yêu cầu buộc phải lập hợp đồng theo mẫu quy định trong các Phụ lục đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản bao gồm bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản. Điều này đặt ra câu hỏi rằng liệu tất cả các giao dịch kinh doanh bất động sản hiện nay có bị ràng buộc chỉ trong phạm vi những điều khoản được quy định theo Hợp đồng mẫu của Nghị định 02 hay sẽ có một "khoảng tự do thỏa thuận" nào đó trong các Hợp đồng mẫu này? Xin mời quý bạn đọc cùng tìm hiểu sâu hơn vấn đề này qua bài viết dưới đây. 

co-bat-buoc-su-dung-hop-dong-kinh-doanh-bat-dong-san-theo-mau-nvcs

Quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản 

Định nghĩa 

Từ Khoản 3 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP có thể hiểu hợp đồng kinh doanh bất động sản là một thỏa thuận được thực hiện bằng văn bản giữa doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đáp ứng đủ các điều kiện kinh doanh bất động sản. Thỏa thuận này được thực hiện giữa tổ chức, hộ gia đình, hoặc cá nhân liên quan đến việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong quá trình thực hiện các hoạt động như mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Hợp đồng này được lập theo mẫu quy định tại Nghị định hiện hành.

Hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản 

Tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rằng hợp đồng kinh doanh bất động sản cần được lập dưới dạng văn bản. Thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng được thực hiện dưới sự thỏa thuận của các bên, trừ những trường hợp như hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các bên là hộ gia đình hoặc cá nhân, theo quy định tại khoản 2 của Điều 10 trong Luật này thì việc công chứng hoặc chứng thực là bắt buộc. Bên cạnh đó, tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đã quy định cụ thể về các nội dung chính trong các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản. 

Hợp đồng kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải theo mẫu? 

Điều 6 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định 08 loại hợp đồng mẫu khác nhau, tuy nhiên lại yêu cầu rằng bất kỳ giao dịch kinh doanh bất động sản nào cũng phải được thực hiện thông qua việc lập hợp đồng theo mẫu quy định. Như vậy, tính bắt buộc của hợp đồng mẫu trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã được xác lập và hợp đồng mẫu đã được củng cố về giá trị pháp lý. 

Hậu quả pháp lý khi sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản không theo mẫu

Từ những phân tích về sự bắt buộc đối với hợp đồng mẫu trong hoạt động kinh doanh bất động sản, nhận thấy rằng việc áp dụng các mẫu hợp đồng theo từng loại hình cụ thể là điều kiện về hình thức cần được tuân thủ. Trong trường hợp các bên không tuân thủ hợp đồng mẫu thì sẽ bị xem xét là vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng và tồn tại rủi ro hợp đồng bị tuyên vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Cụ thể, giao dịch dân sự vô hiệu không tác động, thay đổi, hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm giao dịch được thiết lập; Khi giao dịch dân sự bị vô hiệu, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật, giá trị tiền sẽ được sử dụng để bồi thường; Đối với việc thu hoa lợi, lợi tức, bên ngay tình sẽ không phải hoàn trả lại. Trong trường hợp bên vi phạm gây thiệt hại, bên đó phải chịu trách nhiệm bồi thường.

Bên cạnh đó, Theo điểm c khoản 1 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, đã nêu rõ trường hợp “Hợp đồng kinh doanh bất động sản không được lập thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật” được xem là hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản và có thể bị áp đặt mức phạt từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng. Biện pháp khắc phục hậu quả yêu cầu buộc phải lập hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật.

Mẫu các hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định 

Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã quy định mẫu các hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Phụ lục, cụ thể như sau: 

- Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư được quy định theo Mẫu số 01 tại Phụ lục đi kèm Nghị định.

- Hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được điều chỉnh theo Mẫu số 02 tại Phụ lục đi kèm Nghị định.

- Hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở riêng lẻ được quy định trong Mẫu số 03 tại Phụ lục đi kèm Nghị định.

- Hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà, công trình xây dựng khác, không thuộc các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, và 3 được quy định trong Mẫu số 04 tại Phụ lục đi kèm Nghị định.

- Hợp đồng thuê nhà ở hoặc công trình xây dựng được điều chỉnh theo Mẫu số 05 tại Phụ lục đi kèm Nghị định.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong Mẫu số 06 tại Phụ lục đi kèm Nghị định.

- Hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất được quy định trong Mẫu số 07 tại Phụ lục đi kèm Nghị định.

- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án bất động sản được quy định trong Mẫu số 08 tại Phụ lục đi kèm Nghị định.

Bảo vệ quyền lợi khách hàng trước các rủi ro và điều khoản bất lợi trong các thỏa thuận mẫu và hợp đồng mẫu về kinh doanh bất động sản 

Để đảm bảo quyền lợi của người mua bất động sản trước mọi rủi ro và điều khoản bất lợi trong các thỏa thuận mẫu và hợp đồng mẫu, việc lựa chọn và sử dụng các hợp đồng một cách có hiệu quả là cực kỳ quan trọng. Điều này không chỉ giúp bảo vệ tài chính của họ mà còn giảm thiểu các rủi ro pháp lý ngoài mong muốn. Việc xem xét kỹ lưỡng, thậm chí là xin sự tư vấn từ chuyên gia pháp lý nếu cần, trước khi ký kết bất kỳ thỏa thuận nào, sẽ góp phần đảm bảo người mua bất động sản không chỉ hiểu rõ về nghĩa vụ và quyền lợi của mình mà còn được bảo vệ mạnh mẽ trong quá trình giao dịch. Đây cũng là vấn đề quan trọng nhằm tạo ra một môi trường an toàn và minh bạch trong các quan hệ pháp lý liên quan đến bất động sản và cả những giao dịch kinh doanh khác.

bao-ve-quyen-loi-khach-hang-trong-hop-dong-mau-nvcs 

Những bất lợi và rủi ro thường gặp trong hợp đồng mẫu 

Sau đây là một số rủi ro và điều khoản bất lợi điển hình đối với đối với người mua trong các mẫu thỏa thuận và hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo mà khách hàng lẫn nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý:  

1. Rủi ro hợp đồng vô hiệu do chủ đầu tư không sử dụng đúng hợp đồng mẫu theo quy định pháp luật 

Thực tế cho thấy có nhiều chủ đầu tư không tuân thủ quy định này và tiếp tục sử dụng các hợp đồng mẫu do họ tự soạn. Các hợp đồng mẫu này có thể bị tòa án hoặc trọng tài tuyên vô hiệu do nội dung và hình thức không tuân theo quy định pháp luật. Việc này không chỉ tạo ra rủi ro cho chủ đầu tư mà còn gây nguy cơ cho người mua nhà. Khi một hợp đồng bị tuyên vô hiệu, người mua không có khả năng áp đặt chủ đầu tư thực hiện cam kết, không thể chuyển nhượng cho bên thứ ba và thậm chí phải bỏ ra nhiều thời gian, công sức, và tiền bạc để kiện chủ đầu tư, đòi lại số tiền cọc và các khoản thanh toán đã được thực hiện trước đó.

2. Sự ràng buộc của hợp đồng mẫu 

Theo quan điểm của một số doanh nghiệp, việc thực hiện một cách nghiêm túc các quy định tại Điều 6 Nghị định 02 sẽ đặt doanh nghiệp vào tình trạng "bị ràng buộc mạnh mẽ," khiến cho các hợp đồng trở nên không linh hoạt và không đảm bảo an toàn cho các bên tham gia, do không thể điều chỉnh các điều khoản có sẵn trong hợp đồng mẫu và cũng có thể không thể thêm vào đó các điều khoản theo thỏa thuận của các bên. Nhận thấy, dù doanh nghiệp thực hiện theo bất kỳ phương án nào, họ đều phải đối mặt với rủi ro là nếu các cơ quan có thẩm quyền đánh giá rằng nội dung trong các mẫu hợp đồng của Nghị định 02 không được phép sửa đổi và/hoặc không được bổ sung thêm nội dung khác, trừ khi hợp đồng mẫu đã cụ thể quy định điều này, doanh nghiệp có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo nội dung đã nêu trên.

3. Lịch trình thanh toán không theo tiến độ xây dựng và bàn giao nhà

Chủ đầu tư thường đặt điều kiện thanh toán dựa trên mốc thời gian chứ không tuân theo tiến độ xây dựng và bàn giao nhà. Tiến độ xây dựng không được quy định rõ trong hợp đồng, và thời gian bàn giao nhà cho khách hàng chỉ là "dự kiến". Vì vậy, khi dự án trễ tiến độ, lý do chủ đầu tư chậm tiến độ để tạm ngưng thanh toán của khách hàng không được chấp nhận. Tình trạng khách hàng không tiếp tục thanh toán có thể dẫn đến kích hoạt các điều khoản hủy hợp đồng, tịch thu tiền đặt cọc, và phạt theo hợp đồng của chủ đầu tư. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp và kiện tụng, khách hàng thường là bên luôn bị thiệt thòi.

Tham khảo bài viết về: Các loại Thuế và Lệ phí phát sinh khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng bất động sản cho bên bán, bên mua và bên môi giới bất động sản 

4. Chủ đầu tư không cung cấp chứng thư bảo lãnh ngân hàng

Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 đã đề ra yêu cầu, khi chủ đầu tư chuẩn bị mở bán một căn hộ cụ thể, phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh tài chính tại ngân hàng thương mại để đảm bảo cho khách hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ tiến độ bàn giao nhà như đã cam kết trong hợp đồng, bên mua hoặc bên thuê mua có quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh hoàn trả các khoản tiền đã thanh toán theo hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại vẫn còn nhiều khách hàng hiện tại không được hưởng quyền này, trong khi chủ đầu tư thường cố ý tránh khỏi việc thực hiện trách nhiệm này, dẫn đến việc quyền lợi của khách hàng không được đảm bảo.

5. Chủ đầu tư “mở bán” các sản phẩm bất động sản khi chưa đủ điều kiện mở bán

Mặc dù chưa đáp ứng các điều kiện mở bán bất động sản tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014, nhiều chủ đầu tư vẫn tiến hành các đợt mở bán một cách rầm rộ. Để tránh điều kiện mở bán, chủ đầu tư thường thực hiện các thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng hợp tác đầu tư, và giấy đề nghị mua nhà thay vì chủ đầu tư trực tiếp ký hợp đồng mua bán. Một chiến lược phổ biến để né tránh điều kiện mở bán và huy động vốn là sử dụng các công ty môi giới bất động sản, thường là các công ty con của chủ đầu tư, để thực hiện các thỏa thuận, hợp đồng hợp tác, và huy động vốn. Các công ty môi giới bất động sản không phải là chủ đầu tư. Do đó, những điều kiện và giới hạn áp dụng cho chủ đầu tư không liên quan đến các công ty môi giới. 

Bằng con đường này, nhiều chủ đầu tư đã tránh được các điều kiện và rào cản về việc mở bán và huy động vốn để tiến hành các đợt mở bán sản phẩm bất động sản, ngay cả khi chưa đủ điều kiện theo quy định. Tiền đặt cọc và thanh toán từ khách hàng đã được chuyển cho chủ đầu tư thông qua công ty môi giới, trong khi tài sản và bất động sản vẫn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Trong trường hợp các công ty môi giới, là bên ký hợp đồng với khách hàng, thường không sở hữu tài sản đáng kể. Do đó, thậm chí khi khách hàng chiến thắng trong một vụ kiện với các công ty môi giới, thực hiện quyết định sẽ đối mặt với nhiều khó khăn do các công ty môi giới không có tài sản để thi hành án. 

Tham khảo bài viết về: Các rủi ro của pháp lý có thể dẫn đến tranh chấp bất động sản khi giao dịch mua bán bất động sản. 

Khách hàng cần làm gì? 

Đa số các vấn đề tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua bất động sản xuất phát từ sự không rõ ràng hoặc sai phạm trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Thông thường, các hợp đồng này sẽ do chủ đầu tư cung cấp với mục tiêu thiết lập những điều khoản có lợi nhất cho bên mình. Ngược lại, người mua nhà thường không có đủ kiến thức pháp luật và thường không tìm hiểu kỹ nên không thể đưa ra những điều khoản cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu không tham khảo ý kiến của một luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản trước khi ký kết các hợp đồng hoặc thỏa thuận với chủ đầu tư, khách hàng có thể đối mặt với nhiều rủi ro và vấn đề pháp lý sau này. 

Tham khảo bài viết về: Thủ tục khởi kiện vụ án tranh chấp bất động sản tại Tòa án. 

Về Công ty trách nhiệm hữu hạn luật quốc tế Nguyễn và Cộng Sự

Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn hợp đồng, dịch vụ tư vấn pháp lý của chúng tôi được định hình để cung cấp giải pháp pháp lý chuyên sâu và linh hoạt cho nhu cầu đa dạng của khách hàng. Đội ngũ luật sư tư vấn của NVCS không chỉ có bề dày kinh nghiệm mà còn có sự chuyên nghiệp và sáng tạo, đảm bảo rằng mọi khía cạnh pháp lý của bạn được xem xét một cách toàn diện. 

Luật sư: NGUYỄN THÀNH TỰU

Điện thoại: 09.19.19.59.39

Email: tuulawyer@nvcs.vn